Los propietarios de inmuebles que los otorgan en arrendamiento mantienen una serie de preocupaciones por los riesgos que implícitamente van asociados a la relación con sus inquilinos.

El primer y principal temor de los arrendadores, obviamente es el de que el arrendatario deje de pagar la cantidad mensual establecida como importe del arrendamiento.  Usualmente los contratos prevén que la renta debe pagarla el inquilino dentro de los cinco o diez primeros días de cada mes y por el mes adelantado, lo cual no siempre se cumple puntualmente. 

Para los propietarios resulta difícil saber en qué medida y momento deben de presionar a sus inquilinos cuando el pago no lo reciben oportunamente y peor aún cuando iniciar un proceso legal, judicial o extrajudicial en contra de quien ocupa la localidad.  Por una parte la legislación contempla que una demanda judicial se puede presentar desde que el inquilino adeuda el equivalente a dos meses de renta, pero por otra prevalece el temor de "romper lanzas" demasiado pronto pensando que quizá solo se trata de un bache accidental en lo que esperan sea una buena relación.

Pero las preocupaciones no terminan con el pago puntual de la renta, luego vienen las dudas acerca de si el inquilino desocupará el inmueble una vez concluido el plazo del arrendamiento o si habrá que demandarle judicialmente la desocupación, y si al dejar la localidad la entregará en buen estado de conservación y solo con el deterioro de un uso razonable.

Adicionalmente, los dueños de los inmuebles también temen ser afectados en sus intereses, por tener que afrontar y pagar deudas que el arrendatario no haya cubierto, principalmente por servicios contratados en el inmueble como los de teléfono y energía eléctrica.

Para cubrirse de todos éstos riesgos, lo más usual, ha sido solicitar a los inquilinos un fiador que responda solidariamente con ellos por todas las obligaciones que se contraen y que van aparejadas al contrato de arrendamiento.  También durante un largo período, los arrendatarios podían ofrecer como garantía del cumplimiento de sus compromisos, una fianza de arrendamiento otorgada y contratada con una compañía afianzadora.

Las fianzas de arrendamiento, después de una etapa de gloria y éxitos, han venido hacia abajo en su demanda, debido a que cada día resulta más difícil su contratación por la gran cantidad de requisitos que se le piden a quien pretende garantizar su arrendamiento por ésta vía.  Las dificultades mayores radican en que el sujeto que solicita la fianza, debe proporcionar a su vez un fiador que garantice el monto fiado a la compañía afianzadora con un inmueble, mismo que será gravado en el registro público de la propiedad para constituir una prenda real e impedir su venta en tanto no se cancele. 

Y para completar la problemática, el fiador que accede a dar su inmueble en garantía, debe acudir ante la Comisión Nacional Bancaria a ratificar su firma.  Así imposible.  Y todo para garantizar un arrendamiento en que el precio de la renta puede ser modesto.  En pocas palabras, las fianzas de arrendamiento son un producto que ha ido cayendo en desuso, con condiciones inoperantes y en fase de extinción.

¿Pero entonces que queda a los dueños de inmuebles en arrendamiento? ó ¿qué es lo de hoy?  Pues la alternativa en boga es el solicitar un fiador tradicional, es decir que algún familiar o persona cercana al inquilino firme como garante de todas las obligaciones, pero adicionalmente, y es aquí donde radica lo importante, la contratación de una póliza jurídica, que mediante el pago de una prima moderada, garantice al arrendador todos los trámites, realizados por abogados especialistas, para recuperar el inmueble mismo y  las rentas o deudas por servicios no pagados por el inquilino.

Las pólizas jurídicas, son otorgadas por despachos de abogados que sustentan sus acciones principalmente en proponer que el contrato de arrendamiento que firmen entre el dueño del inmueble y su arrendatario, se sujete en caso de controversia a un proceso arbitral, y no a los tribunales civiles, logrando así una rapidez en las resoluciones y en la ejecución de los laudos o sentencias.  Poco a poco, todos, propietarios, inquilinos y mediadores tendremos que acostumbrarnos a esta nueva modalidad.