Hace algunos meses ya lo comentaba.  El mercado inmobiliario empieza a dar claras muestras de saturación para algunos segmentos y en determinadas zonas.  La soberbia y falta de previsión de algunos desarrolladores les está llevando a pagar el precio.

Es casi evidente para todos que muchos de los edificios de departamentos habitacionales que se encuentran en la fase final de su construcción, o incluso totalmente terminados, enfrentan dificultades para desplazar sus unidades en venta.  En algunos casos el problema es grave, porque aún con el edificio concluido, el porcentaje de ventas no rebasa el 20 ó 30 por ciento.

Recientemente han aparecido noticias acerca de éste fenómeno, especialmente en algunas calles y regiones de la Delegación Benito Juárez, en las que es evidente que el proceso de ventas está atorado.  Algunos de los edificios sobre la calle de Gabriel Mancera son un ejemplo contundente de lo que está ocurriendo.

Como consecuencia, entre otros fenómenos, del Bando II que restringió el crecimiento por más de un sexenio a las cuatro delegaciones centrales del Distrito Federal, los constructores y desarrolladores se dedicaron a construir lo que se podía y en donde sí se podía.  Se olvidaron en buena medida del mercado, de su tamaño, pero sobretodo de su capacidad de absorción.  Se levantaron edificaciones sin medida, como si el mercado fuese infinito, como si los compradores nunca se fueran a terminar.

Sin duda la falta de profesionalismo y de experiencia hizo que muchos se guiaran por intuición y sin leer lo que el propio mercado venía anunciando con anticipación.  Los índices de absorción de los diferentes desarrollos venían a la baja desde hace más de un año.

El índice de absorción es algo tan simple como calcular que porcentaje de cada desarrollo se venía desplazando -vendiendo- cada mes.   Por ejemplo, si un desarrollo consta de 20 departamentos y se vende uno cada mes, querrá decir que tiene un índice del 5%.   Y valga decir que el promedio de los índices de absorción de los diferentes desarrollos bien puede indicar el ritmo al que el mercado está digiriendo los nuevos productos y contrastar con el inventario existente para así saber el tiempo que tomará el que los compradores agoten el número de departamentos ya en existencia.

Los indicadores han estado ahí todo el tiempo, solo que no fueron leídos con oportunidad.  Simplemente se continuó construyendo de manera irresponsable, si se analiza con un sentido profesional, en perjuicio para la comunidad y en especial para los inversionistas que pusieron en esos desarrollos inmobiliarios su credibilidad y su capital.   En algunos casos los promotores que organizaron esos negocios la única explicación que le pueden dar a esos mismos inversionistas es que el mercado "se cayó", como si ello fuese un elemento externo no susceptible de previsión.   Quizá el fenómeno no se podía controlar por un solo actor, pero sin duda se podía prever.

A la falta de lectura de los comportamientos del mercado, se sumaron la prepotencia y soberbia de algunos de los desarrolladores, que habiendo tenido éxito en otro momento del mercado, pensaron que era lo maravilloso de sus productos lo que los hacía infalibles a la venta, y que podían darse el lujo de repetirlos tantas veces como quisieran.

Sin duda todos esos inmuebles terminados, pero semi-vacios que hoy vemos por todos lados, se acabaran vendiendo y ocupando.  Quienes los construyeron difícilmente darán su brazo a torcer y tratarán de mantener sus precios, al menos de manera pública, aunque en corto llegarán a realizar negociaciones por debajo de los ofrecidos.    El problema será de tiempo.  Ese tiempo que aniquila las tasas de retorno para los inversionistas.   Y si no me creen, dejémoslo al tiempo.