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Situación inmobiliaria en México
Antonio Castilla, Dumah
10 de junio 2010 11:00
¿Los precios de los inmuebles aumentarán? ¿Qué pasará con las tasas de interés y los planes de financiamiento? ¿Cómo calcular el valor real de una propiedad?

Asimismo, el especialista dio útiles tips para elegir esquemas de pagos y te dirá cómo asegurarte de que el inmueble se encuentra en óptimas condiciones físicas y legales. ¡Sigue este Enlace Oportuno!

 
  103 PREGUNTAS
  PREGUNTAS CONTESTADAS
    35 RESPUESTAS Página 1  
 
 
  Comentario del Moderador Hora del mensaje: 12:00
  Gracias a todos por participar en este Enlace Oportuno. Hasta la próxima.
 
 
 
  Despedida Antonio_Castilla Hora del mensaje: 12:00
  Agradezco a todos por sus preguntas y por el interés. Espero haber sido de utilidad en sus dudas y respondenderé todas las preguntas no contestadas a la brevedad. Estoy para servirles en el correo acastilla@dumah.com.mx Los invito a consultar nuestro sitio web www.dumah.com.mx
 
 
 
  saul moran Hora del mensaje: 11:57
  Pregunta
por cuanto tiempo es recomendable pagar una propiedad ya que teno un familiar que ya acabo con 20 años trabajando y gana menos que yo y la suya es casa y el mio es departamento y no puedo pagarla al contrario debo asta lo que no tengo y luego que voy a preguntar me dicen que pase al telefono y ellos solo me ponen una contestado
 
  Respuesta
Antonio Castilla: El plazo de tu crédito depende de tu capacidad de pago mensual, por lo que si sacas un crédito a 20 años y el pago ya se te hace demasiado cómodo, te recomiendo que adelantes y liquidez antes tu crédito (sólo si tu crédito hipotecario no tiene penalización por pago anticipado). Lo importante es que no afectes tu historial crediticio, ni a tu familia y que el pago mensual que hagas te resulte cómodo.
 
 
 
  Juan Pablo Melchor Beleche Hora del mensaje: 11:55
  Pregunta
Tengo contrato con un autofinanciamiento por $800,000, pretendo dar el adelanto correspondiente a fin de ser adjudicado. Fue buena decisión el autofinanciamiento? Ahora ya no sé.Qué aspectos constructivos deberé revisar para librar los vicios ocultos? Que debo revisar para librar cualquier problema legal? MIL GRACIAS.
 
  Respuesta
Antonio Castilla: El autofinanciamiento es una buena alternativa ya que pagas menos intereses que con un crédito hipotecario tradicional por lo que pienso que hiciste una buena decisión. Para los vicios ocultos, si tienes algún amigo arquitecto llévalo a que vea el inmueble antes de decidir y también es muy importante que el contrato de compra-venta tenga cláusulas específicas de garantía y vicios ocultos del inmueble que estás comprando. Estoy a tus órdenes en acastilla@dumah.com.mx
 
 
 
  David Hora del mensaje: 11:54
  Pregunta
Estoy iniciando una Inmobiliaria en Guadalajara. Me gustaría saber si pueden dar algunos tips para el arranque de la misma, de funcionamiento y posicionamiento. Asi mismo sobre cursos que recomienden tomar para poder ofrecer un servicio de calidad a mis clientes
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Lo primero que te recomiendo es que te incorpores al mercado formal inmobiliario y te capacites al cien por ciento, para no andar quemando el negocio y quemandote tú, para lo cual te recomiendo que te acerques a la AMPI, Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, donde tendrás toda la asesoría, cursos de capacitación y certificaciones necesarias.
 
 
 
  manuel Hora del mensaje: 11:51
  Pregunta
buenos dias mi pregunta es la siguiente , a como esta le pais hoy en dia creen ustedes que mejor negocio para invertir son los bienes raices, me refiero a comprar casas o departamentos o rentarlos o comprar terrenos y construir para vender casa etc..... sera un negocio que se sostenera por muchos años ?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Manuel, comprar terrenos para construir en este momento sigue siendo un buen negocio. Sin embargo, comprar inmuebles para posteriormente rentarlos también lo puedes hacer, esto depende de qué tipo de inmuebles y en qué zonas comprarías y que hagas un estudio de mercado de la zona para determinar el rendimiento real de las rentas de dichos inmuebles y esto compararlo con el rendimiento a través del tiempo que tendrías construyendo. Es cuestión de hacer ejercicios financieros. Si gustas te podemos asesorar escribiendo al e-mail acastilla@dumah.com.mx
 
 
 
  Eduardo Gamez Hora del mensaje: 11:49
  Pregunta
Hola, tengo una casa que estoy pagando la hipoteca, necesito ampliarla, para ello tengo el capital, me conviene continuar con la hipoteca a plazo fijo o ampliar la vivienda con la liquidez que tengo... la propiedad esta en excelente lugar del centro historico en una ciudad que es de gran afluencia turistica.. ah! y como calculo el valor real de la propiedad... Gracias
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Eduardo, si tu hipoteca no tiene restringido el que hagas mejoras o ampliaciones a tu propiedad durante la vida del crédito, y hacer esta ampliación te va a beneficiar de alguna otra forma, hazlo, pero no dejes de revisar tu contrato de la hipotecaria.
 
 
 
  Fernanda Martínez Hora del mensaje: 11:47
  Pregunta
Que conviene Rentar o compra?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Definitivamente, te conviene comprar. A menos que tengas un negocio donde si tu circulas el dinero que vas a meter a una propiedad te va a producir mayores beneficios, mejor renta y haz producir más tu dinero en tu empresa.
 
 
 
  Hector Arenas Hora del mensaje: 11:46
  Pregunta
Hola, quisiera saber la diferencia entre un credito de interés normal y un credito de interes social y si en el d.f. todavía existen viviendas que puedan ser adquiridas con el tipo de credito con interes social. Gracias Hector Arenas
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Héctor, específicamente el interés social son las viviendas que se compran con créditos Infonavit y/o Fovissste, fuera de ahí cada institución decide los intereses de sus productos hipotecarios.
 
 
 
  Ma. del Carmen Avilés Hora del mensaje: 11:45
  Pregunta
Hola Antonio, en caso de fallecimiento un crédito de fovissste pasa a los hijos ? hay edad límite para prèstamos? Gracias por la respuesta.
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Depende la voluntad que haya dejado el propietario. Si no es así, por ley quien sigue es el conyuge y posteriormente los hijos. La mayoría de los prestamos son hasta los 60 o 65 años de edad.
 
 
 
  Rosalinda Hora del mensaje: 11:43
  Pregunta
Sr. Catilla Como hacer para que un contrato en renta no sea leonino
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Rosalinda, hay que tomar en cuenta que las leyes de arrendamiento, por lo menos del DF siguen protegiendo más al arrendatario que al arrendador, por lo que muchos contratos tendrán cláusulas que mayormente protejan al arrendador. Sin embargo, hay que cuidar que las penalizaciones, obligaciones y derechos de ambas partes sean equilibradas y lo más equitativas. Si gustas y quieres que te revisemos algún contrato, házmelo llegar a mi correo acastilla@dumah.com.mx
 
 
 
  ruth Hora del mensaje: 11:40
  Pregunta
Hola , acabo de comprar un depto en la colonia tacubaya que esta en la del miguel hidalgo, de 53 mts2 y un estacionamiento fijo, el cual me costo 725 mil tiene 3 años de vida, el precio fue el correcto y cuanto podria ganar de plusbalia en un futuro?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Ruth, el precio que pagaste por la propiedad me parece adecuado para un inmueble prácticamente nuevo, y la plusvalía del mismo depende de cómo se mantenga la zona y de cómo mantengan el condominio, así como el departamento por dentro, ya que si el condominio va en detrimento y mal mantenido tu plusvalía se puede convertir en todo lo controlario.
 
 
 
  PATI Hora del mensaje: 11:39
  Pregunta
¿COMO SABER SI UNA PROPIEDAD ESTA HIPOTECADA O TIENE PROBLEMAS LEGALES?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Consultando los antecedentes registrales de la propiedad en el Registro Público de la Propiedad de la ciudad donde se encuentre la misma. Te recomiendo consultar un gestor o a tu notario de confianza.
 
 
 
  Rosen Lopez Hora del mensaje: 11:38
  Pregunta
Deseo comprar un departamento para renta. ¿ zona me recomienda, considerando la plusvalia y mejor pago de renta?. Saludos.
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Rosen, si tu pregunta se refiere al DF, la zonas de mayor plusvalía en este momento son la Del Valle, Roma, Condesa y zonas similares. Tendrías que estudiar qué propiedad vas a comprar y hacer un estudio de mercado de las rentas de la zona para ver dónde te conviene más.
 
 
 
  Nicolas Hora del mensaje: 11:36
  Pregunta
Cuanto debo pagar de I.S.R. por la venta de un departamento de $6,500,000.00 pesos
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Nicolás, te recomiendo acercarte a tu notario de confianza para que te realice ese cálculo, ya que depende de muchos factores el ISR que pagarás, como el valor de avalúo o traer a valor presente el valor de la propiedad que vas a comprar y restando esos valores aplicar la tasa correspondiente que es del 30%. Como verás, sin más información no te puedo dar ese cálculo en este momento.
 
 
 
  eduardo osuna Hora del mensaje: 11:34
  Pregunta
Hola Quiero comprar una propiedad en Tijuana Me pregunto que me conviene mas juntar un buen dinero por unos cuantos años y con mi redito de infonavit. O comprarla a credito ya que el valor de los inmubles aumentaran o disminuiran>>
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Si tu expectativa de juntar ese dinero es completar el 100% de la propiedad en un máximo de tres años, vete por esa opción. Si no es así, sí te recomiendo adquirir un crédito hipotecario por el simple hecho financiero que la tasa de interés hipotecaria que puedes obtener en este momento es fija y con pagos fijos durante toda la vida del crédito, y los intereses que puedes obtener inviertiendo tu dinero en instrumentos seguros, será mucho menor a la plusvalía que puedes obtener por una propiedad que compres aún con un crédito hipotecario. Es cuestión de hacer ejercicios financieros.
 
 
 
  JOSE LUIS LOPEZ Hora del mensaje: 11:31
  Pregunta
HOLA TENGO UN CREDITO EN UDIS RENEGOCIADO A 30 AÑOS, Y HA IDO SUBIENDO LA MENSUALIDAD POR LOS AJUSTES DEL UDI, ME FALTAN 15 AÑOS MAS ME CONVIENE CAMBIAR EL CREDITO A PESOS? HOY DEBO 500,000.00 PESOS QUE DEBO HACER?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Tendrías que hacer un ejercicio financiero, contratando un nuevo crédito hipotecario en pesos y ver si los gastos que este cambio, como comísión por apertura de crédito, y gastos de tu nueva escrituración, realmente significará un ahorro o te conviene más seguir con el plan de pagos que tienes aún que sea sujeto a UDIS.
 
 
 
  Ricardo Hora del mensaje: 11:30
  Pregunta
Es verdad que si vendes y compras al mismo tiempo se neutraliza el bajo precio que vendes por las condiciones actuales pues compraras también a bajo precio, y en el tiempo de mejores precios se vera conservado tu valor patrimonial?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Ricardo, se puede dar el caso que comentas, pero depende del precio en el que vendas y el precio en el que compras, porque podrías creer que estás comprando barato cuando no lo es o al contrario.
 
 
 
  Carlos Meneses Hora del mensaje: 11:29
  Pregunta
Es muy importante comentar que cuando se adquiere una casa habitación a algún desarrollador o constructor (proveedor), debemos verificar que el contrato de adhesión que vamos a firmar se encuentre registrado ante Profeco. La Ley Federal de Protección al Consumidor obliga a los proveedores a registrar su contrato previo a su utilización con los consumidores (art. 73).
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Efectivamente, tienes razón. Además, de lo anterior también te recomendaría checar todos los papeles del desarrollo en cuestión como son escrituras del terreno, escritura constitutiva de la empresa desarrolladora, licencias de construcción, régimen de condominio, etcétera.
 
 
 
  Enrique Ramírez Barbán Hora del mensaje: 11:27
  Pregunta
Cuando se hace un transpaso de crédito hipotecario que debo considerar para no tener problemas posteriores suponiendo que la casa me gusto y si la quiero adquirir
 
  Respuesta
Antonio Castilla: En esta situación, puedes optar por dos vías. La primera, el traspaso como tal para lo cual deberás cumplir los requisitos de la hipotecaria con la que hicieron el trámite, y conservar las mismas condiciones en las que contrató la persona que te traspasa. Yo te recomendaría mejor hacer una compra-venta normal donde la hipotecaria que tu elijas liquide a la otra hipotecaria y así tu tendrás la opción de escoger un mejor producto hipotecario.
 
 
 
  Roberto Rafael Hora del mensaje: 11:24
  Pregunta
Estimado Sr.Castilla En estos tiempos el valor real de los inmuebles vr. valor fiscal para fines de escrituracion en su opinion deberia ser el ultimo mas bajo en que porcentaje gracias por su opinion
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Roberto, antiguamente el valor fiscal era muy muy bajo, incluso casi irrisorio, con respecto al valor comercial. Actualmente, las tesorerías han actualizado estos valores y dependiendo la zona donde se encuentre el inmueble hay valores fiscales, todavía hasta un 30% o 40% debajo del valor comercial y algunos que el valor es ya casi igual al valor comercial. Mi opinión es que el valor fiscal sí debe ser más cercano al valor real, sin embargo, considero que debe haber mayores estímulos fiscales para estimular el mercado.
 
 
 
  javier Hora del mensaje: 11:22
  Pregunta
Los bancos cobran mucho por gastos administrativos, escrituras etc, es lo mismo con una inmobiliaria?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Primeramente, hay que separar. El banco solamente cobra comisión por apertura y los respectivos intereses. Las escrituras, que mejor dicho gastos de escrituración, son entre otras cosas honorarios del notario, avalúo, impuestos, derechos del registro público de la propiedad, una cosa no tiene que ver con la otra. Con respecto a que si es lo mismo con una inmobiliaria, ésta no te cobra nada a ti, y lo único que hace es servir de intermediario profesional entre las partes y asesorarte para que hagas una mejor elección.
 
 
 
  enrique ramírez barbán Hora del mensaje: 11:21
  Pregunta
Como puedo adquirir una propiedad en un lugar que tienen identidad jurídica de ejido y como en una de identidad jurídica de cominidad
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Ninguna hipotecaria te prestará para una propiedad de ese tipo, solamente la podrías comprar pagándola con tus propios recursos.
 
 
 
  Miguel Gutierrez Hora del mensaje: 11:19
  Pregunta
¿Que diferencias hay entre un crédito infonavit normal vs infonavit total? tu cuál recomienas?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: El Infonavit normal es 100% con la institución gubernamental, osea Infonavit y puedes adquirir una vivienda juntando los ingresos con tu conyuge de hasta 545 mil pesos, el producto Infonavit Total es en conjunto con una institución bancaria y ahí puedes aspirar a propiedades de mayor precio. De acuerdo al precio de la vivienda, te recomiendo que te asesores en cuanto a ambos produtos. Puedes contactarme si gustas al correo acastilla@dumah.com.mx
 
 
 
  Dulce Lozano Hora del mensaje: 11:17
  Pregunta
Hola, quiero preguntarle al Lic. Castilla de qué depende o cómo se calcula el enganche que debe pargarse para un bien inmueble que se adquiere con crédito bancario? Muchas gracias Buen día
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Dulce, lo primordial es saber con cuánto dinero cuentas y cuánto dinero crees que puedes cubrir mensualmente durante la vida del crédito para determinar cuál es el mejor crédito que te conviene de acuerdo con lo anterior y así definir qué enganche y de acuerdo a esto qué producto hipotecario te conviene más.
 
 
 
  Maria Ruiz Hora del mensaje: 11:16
  Pregunta
Cómo va a evolucionar en este año el costo de los inmuebles, específicamente de casas en condominio?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: La vivienda nueva sí ha incrementado costos, dependiendo de la zona y del tipo de proyecto, hasta en un 10 o 15%, respecto a 2009. Sin embargo, en inmuebles usados la tendencia es a mantener o incluso hacia la baja.
 
 
 
  Edwin Ortega Hora del mensaje: 11:14
  Pregunta
Hola, buenos dias, como puedo saber en que momento y que tipo de vivienda me conviene adquirir, soy un joven de 24 años.
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Edwin, si tienes un trabajo fijo y ya estás cotizando al IMSS y, por lo tanto, al Infonavit, dependiendo del precio de la vivienda que pretendas en un futuro cercano, te recomiendo mucho checar que ya tengas los puntos necesarios y aprovechar programas como el Cofinavit o si el valor de la vivienda que deseas es mayor a 500 o 600 mil pesos, buscar un apoyo Infonavit. Si todavía no estás en este momento, te recomiendo estar muy al pendiente de tus puntos en Infonavit y en cuanto los tengas, movilizarte para buscar las opciones más convenientes, con las mejores tasas, de acuerdo con tus deseos en ese momento.
 
 
 
  JOSÉ MORA NUNGARAY Hora del mensaje: 11:13
  Pregunta
QUE SE ESPERA PARA 2010 CON RESPECTO A LOS PRECIOS UNITARIOS DE RENTA EN INMUEBLES PARA OFICINAS, NAVES INDUSTRIALES Y CASAS HABITACIÓN, CON RELACIÓN AL 2009, EXISTIRAN INCREMENTOS O SE MANTENDRAN. Y CUAL SERÍA LA PERSPECTIVA A ESPERAR PARA 2011
 
  Respuesta
Antonio Castilla: José, los precios de renta han estado muy estables en los últimos años, ya que los dueños que han pretendido incrementar demasiado sus rentas han tenido que ceder al mercado y bajar los precios de las mismas, por lo que los aumentos que preveo para 2011 no serán muy arriba de la inflación, que se espera no sea mayor al 5%.
 
 
 
  leopoldo nunez r Hora del mensaje: 11:11
  Pregunta
se prevee un aumento a corto plazo en el pais de bienes inmobiliarios? gracias
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Si te refieres a precios, pienso que el mayor aumento ya se dio el año pasado y que ahora el sector está buscando mayor competitividad y seguir estimulando la construcción y venta de bienes inmuebles.
 
 
 
  Valentín Almaraz Hora del mensaje: 11:11
  Pregunta
¿Es conveniente invertir la escasa cantidad del retiro en un departamento o ponerlos en alguna institución bursátil?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Definitivamente, la mejor inversión es un bien raíz, por supuesto, sabiéndolo escoger para así obtener una plusvalía con el tiempo que generalmente es mucho mayor a la de cualquier inversión bursatil y sin el riesgo que esto implica.
 
 
 
  David Hora del mensaje: 11:09
  Pregunta
Existen cursos para creditos de vivienda?? Quiero saber todo lo posible en creditos de vivienda de Infonavit, fovissste, de sofomes, sofoles y bancos Alguna recomendación
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Claro que sí existen. Por ejemplo, te puedes acercar directamente al Infonavit e incluso te puedes certificar como asesor externo de crédito de vivienda Infonavit. Asimismo, te puedes acercar a todas las instituciones financieras que dan créditos hipotecarios y todas están dispuestas a recibirte en sus intalaciones para capacitarte u organizar cursos en tus oficinas si el número de asesores inmobiliarios es considerable.
 
 
 
  Diana Garcia Hora del mensaje: 11:07
  Pregunta
He notado un aumento en las propiedades que se rematan por medio de los bancos, ¿qué tan seguro es comprar una casa de esta manera?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Diana, te recomiendo asesorarte de un buen abogado, experto en la materia, ya que hay verdaderos remates y que es bueno aprovecharlos (claro, hay que considerar que los tiempos pueden ser muchos más largos que en una compra-venta normal), pero el asesoramiento es importante porque también hay muchos fraudes al respecto.
 
 
 
  luislara Hora del mensaje: 11:06
  Pregunta
es buen momento pra comprar una casa ?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Considero que es un buen momento. De hecho, hay muy buenas promociones de hipotecarios. Por ejemplo, con un banco el pago está en 10 por 1000. Además de que seguimos con pagos fijos durante toda la vida del crédito.
 
 
 
  Juan Salinas Hora del mensaje: 11:04
  Pregunta
A 3 años de adquirir un crédito hipotecario (20 años) para una casa de 2 recámaras (Lerma, Edomex) ¿qué me conviene más, rentarla o traspasarla?
 
  Respuesta
Antonio Castilla: Juan, es una pregunta con muchas variantes porque dependes de qué enganche diste, cuánto te queda por pagar, cuántos intereses has pagado y esto compararlo con el valor actual de la propiedad mediante un avalúo previo. Con base en esto, podrás tomar una decisión de qué te conviene más. Con estos datos, puedes contactarme a mi correo acastilla@dumah.com.mx
 
 
 
  Comentario del Moderador Hora del mensaje: 11:03
  Buenos días, el especialista ya está con nosotros. ¡Comenzamos con este Enlace Oportuno!
 
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18 de mayo 2010 11:00
Xóchil Ibarra, Audioprotesista
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11 de mayo 2010 11:00
Salvador Figueroa, Biólogo, El Nido Vida Silvestre
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04 de mayo 2010 11:00
Dr. Jorge Krasovsky, Cirujano
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29 de abril 2010 11:00
Miriam Becerra Acosta, RE Ejecutivos
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